Diagnostic électrique obligatoire (DEO) : tout savoir en 2026

C'est quoi le DEO ?

Le diagnostic électrique obligatoire — abrégé DEO et techniquement intitulé « État de l'installation intérieure d'électricité » — est un document officiel qui décrit l'état de votre installation électrique intérieure à un instant T. Il fait partie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) remis au futur acquéreur ou locataire.

Il est obligatoire pour la vente ou la location de tout logement dont l'installation électrique intérieure a plus de 15 ans. Son but : informer (pas certifier la conformité) l'acheteur ou le locataire des éventuels défauts de sécurité présents dans le logement.

Concrètement, le diagnostiqueur examine votre tableau, vos différentiels, vos prises et votre installation salle de bains. Il en sort un rapport qui liste les anomalies relevées, classées par catégorie de gravité. Ce n'est pas un contrôle de conformité à la norme NF C 15-100 — c'est un état des lieux sécurité.

Quand est-il obligatoire ?

Le DEO est exigé dans deux situations :

• Vente d'un logement dont l'installation électrique intérieure a plus de 15 ans. Obligatoire depuis le 1^er janvier 2009 pour les maisons et appartements individuels mis en vente.
• Location d'un logement individuel dont l'installation a plus de 15 ans. C'est la loi ALUR de 2014 qui a étendu l'obligation à la location, avec une mise en application progressive : depuis le 1^er janvier 2017 pour les baux en immeuble collectif construit avant 1975, et depuis le 1^er janvier 2018 pour les autres logements.

Attention au calcul de l'âge : on parle de l'âge de l'installation électrique, pas du logement. Si la maison a 50 ans mais que vous avez fait refaire toute l'électricité il y a 8 ans (avec attestation de conformité Consuel), le DEO n'est pas requis — l'attestation Consuel récente vaut DEO.

À Belfort, sur Mulhouse, Montbéliard et plus largement le Nord Franche-Comté, c'est la majorité du parc qui est concerné : beaucoup de pavillons des années 60-70 et d'immeubles d'avant 1975 sans rénovation électrique majeure.

Qui peut le réaliser ?

Point crucial souvent mal compris : le DEO ne peut pas être réalisé par un électricien classique. Il doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme accrédité COFRAC.

Les principaux organismes certificateurs en France :

• Bureau Veritas
• Dekra
• Apave
• Socotec
• I.Cert
• ABCidia

Le diagnostiqueur doit également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique au diagnostic immobilier. Demandez systématiquement sa carte de certification et son attestation d'assurance avant la visite — c'est votre droit.

Validité du DEO

En 2026, la durée de validité du DEO est de 6 ans, aussi bien en vente qu'en location :

• Vente : 6 ans depuis la signature du rapport.
• Location : 6 ans depuis 2018 (auparavant : 3 ans uniquement en location).

Concrètement, si vous avez fait réaliser un DEO en 2023 pour une vente qui n'a finalement pas abouti, il reste valable jusqu'en 2029. Au-delà, il faut en commander un nouveau.

Bonne nouvelle pour les bailleurs : un même DEO sert pour plusieurs locataires successifs tant qu'il est dans sa durée de validité. Inutile d'en refaire un à chaque rotation de locataire.

Les 6 points de contrôle du DEO

Le diagnostiqueur examine 6 points obligatoires définis par la norme XP C 16-600 (référentiel du DEO).

1. Présence d'un appareil général de coupure

L'installation doit comporter un AGCP (Appareil Général de Coupure et de Protection) facilement accessible permettant de couper toute l'alimentation du logement en cas de défaut. C'est généralement le disjoncteur de branchement à proximité du compteur Linky.

2. Protection différentielle 30 mA avec sensibilité adaptée

Tous les circuits doivent être protégés par au moins un interrupteur différentiel à haute sensibilité 30 mA. Ce dispositif coupe l'alimentation en moins de 30 millisecondes en cas de défaut d'isolement ou de contact direct — c'est lui qui sauve les vies.

3. Protection contre les surintensités

Chaque circuit doit être protégé par un disjoncteur ou un fusible calibré à son usage : 10 A pour l'éclairage, 16 A pour les prises courantes, 20 A pour les prises spécialisées, 32 A pour la plaque de cuisson. Pas de protection ou protection sur-calibrée = anomalie majeure.

4. Liaison équipotentielle salle d'eau

Dans la salle de bains, toutes les masses métalliques (canalisations d'eau chaude/froide, baignoire, douche, radiateur) doivent être reliées entre elles par un conducteur de liaison équipotentielle raccordé à la terre. Objectif : éviter qu'une différence de potentiel apparaisse entre deux points contactés simultanément.

5. Matériels électriques inadaptés ou dégradés

Le diagnostiqueur cherche les équipements visiblement dégradés : vieilles prises noircies, interrupteurs cassés, fils détériorés (gaine craquelée, conducteurs apparents), vétuste évident. Une seule prise « grillée » suffit à faire signaler le point.

6. Conducteurs non protégés mécaniquement

Les câbles électriques doivent être protégés contre les chocs mécaniques : passés dans des goulottes, gaines ICTA ou encastrés dans le mur. Tout fil libre, scotché au mur ou passant sur une plinthe sans protection est anormal.

Le 7e point en bonus : les pièces d'eau

En plus des 6 points classiques, le diagnostiqueur examine spécifiquement la salle de bains et autres pièces d'eau, où le risque électrique est démultiplié par la conductivité de l'eau.

La norme définit des volumes 0, 1, 2 et 3 autour de la baignoire ou de la douche, chacun avec ses propres règles : interdiction totale d'équipement électrique en volume 0 (à l'intérieur de la baignoire), interdiction quasi totale en volume 1 (au-dessus), prises interdites en volume 2 sauf rasoir basse tension, prises autorisées en volume 3 avec protection 30 mA renforcée.

C'est un sujet à part entière qui mérite son propre article — retenez juste qu'une prise classique située à côté du lavabo ou de la baignoire est presque toujours une anomalie remontée par le DEO.

Combien coûte un DEO en 2026 ?

Le prix du DEO est libre — chaque diagnostiqueur fixe son tarif. En 2026, les fourchettes observées sur Belfort, Mulhouse, Montbéliard :

Type de logement	Surface	Prix TTC indicatif
Studio / T1	jusqu'à 35 m²	80 – 110 €
Appartement T2 / T3	35 à 70 m²	100 – 140 €
Appartement T4 / petite maison	70 à 110 m²	120 – 160 €
Maison familiale	110 à 180 m²	140 – 180 €
Grande maison ou logement complexe	≥ 180 m²	160 – 220 €

Ces tarifs sont quasi systématiquement proposés en pack avec les autres diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, gaz, ERP). Demander un pack complet revient toujours moins cher qu'un DEO seul : comptez 350 à 600 € pour un pack vente d'appartement, 500 à 850 € pour un pack vente de maison.

Que se passe-t-il si le DEO révèle des anomalies ?

Premier point fondamental à intégrer : il n'y a aucune obligation légale de mettre votre installation aux normes avant de vendre. Le DEO sert uniquement à informer l'acheteur. Vous pouvez parfaitement vendre une maison avec un DEO qui liste 15 anomalies.

Mais dans la pratique, un DEO défavorable a plusieurs conséquences économiques bien réelles :

• Décote du prix de vente : un acheteur informé négociera quasi systématiquement une baisse de 3 à 8 % pour compenser le coût de la remise aux normes. Sur un bien à 200 000 €, c'est 6 000 à 16 000 € en moins dans votre poche.
• Allongement du délai de vente : un bien « avec travaux électriques à prévoir » se vend en moyenne 30 à 45 jours plus tard. Certains acheteurs (notamment ceux qui empruntent à la limite de leur capacité) renoncent simplement.
• Refus de location : pour un bailleur, un DEO listant des anomalies graves (catégorie B6/B7) peut faire fuir les bons profils de locataires. Et engage votre responsabilité civile en cas d'accident.
• Sécurité immédiate : tant que les anomalies ne sont pas levées, vous (ou votre locataire) cohabitez avec un risque électrique réel — incendie, électrisation.

Au final, la question n'est jamais « dois-je mettre aux normes ? » mais « est-ce que mettre aux normes me coûte moins cher que la décote subie ? ». Dans 80 % des cas, oui.

Mise aux normes après DEO défavorable : combien et combien de temps ?

C'est ici qu'EMS intervient. Une fois le DEO en main, vous avez une liste précise d'anomalies à lever. Voici les fourchettes de prix observées en 2026 sur le secteur de Belfort :

Type d'intervention	Périmètre	Prix TTC indicatif
Mise aux normes légère	Ajout différentiel 30 mA + 1 circuit	500 – 1 000 €
Mise aux normes moyenne	Tableau + 3 à 4 circuits sécurisés	1 200 – 2 200 €
Refonte tableau + plusieurs circuits	Nouveau tableau + 6-8 circuits	2 500 – 4 500 €
Refonte complète (maison 80 m²)	Toute l'installation reprise	6 000 – 12 000 €

Côté délais :

• Mise aux normes légère : 1 journée (4 à 6 h sur place).
• Mise aux normes moyenne : 1 à 2 jours.
• Refonte tableau + circuits : 2 à 3 jours.
• Refonte complète d'une installation : 4 à 5 jours, avec phases de saignées et passages de gaines.

Pour plus de détails sur la partie tableau, lisez notre page Mise en conformité tableau électrique ou notre guide complet sur la mise aux normes tableau à Belfort en 2026.

DEO en location : qui paie ?

Réponse simple : c'est toujours le propriétaire bailleur qui paie le DEO. Jamais le locataire. C'est une obligation du bailleur, qui doit fournir le diagnostic au locataire dès la signature du bail.

Le DEO doit être annexé au contrat de location. À défaut, le locataire peut :

• exiger sa fourniture sous 8 jours ;
• saisir la commission départementale de conciliation ;
• en cas d'accident électrique, engager la responsabilité civile et pénale du bailleur pour défaut d'information sur les risques.

Si vous êtes locataire et que votre bailleur ne vous l'a jamais fourni alors que l'installation a manifestement plus de 15 ans : exigez-le par écrit (LRAR ou lettre recommandée électronique).

Mes conseils avant de mettre en vente votre logement à Belfort

Quelques recommandations issues de 30 ans de terrain :

1. Anticipez le DEO de 6 à 8 semaines avant la mise en vente. Plutôt que de subir le résultat au pire moment (offre acceptée, compromis dans 15 jours), commandez-le tôt et organisez-vous.
2. Faites venir EMS pour un pré-diagnostic gratuit. En 30 minutes sur place, je vous dirai ce qu'un diagnostiqueur va probablement signaler. Devis sous 48 heures, sans engagement.
3. Calculez le rapport décote vs travaux. Si la mise aux normes coûte 2 500 € et que la décote attendue est de 8 000 €, c'est mathématique : faites les travaux. Et valorisez votre bien dans l'annonce avec « installation électrique récemment refaite aux normes ».
4. Conservez les factures et l'attestation Consuel. Si vous refaites l'installation après un DEO défavorable, l'attestation Consuel obtenue vaut documentation officielle de la conformité. Glissez-la dans le dossier vente.
5. Pour la location : facturer la sécurité, pas l'esthétique. Si vous êtes bailleur, ne refaites pas l'installation pour l'esthétique d'un tableau neuf — refaites-la pour ne pas être poursuivi en cas d'accident. Différentiel 30 mA + prise de terre dans la cuisine et la salle de bains : non négociables.

FAQ — Diagnostic électrique obligatoire

Le DEO est-il obligatoire en location en 2026 ?

Oui. Depuis le 1^er janvier 2018, le DEO doit être fourni au locataire à la signature du bail pour tout logement dont l'installation électrique a plus de 15 ans. C'est une obligation issue de la loi ALUR de 2014.

À partir de quel âge de l'installation le DEO est-il obligatoire ?

Dès que l'installation électrique intérieure a plus de 15 ans. Attention : c'est bien l'âge de l'installation, pas du bâtiment. Une installation rénovée il y a 10 ans dans une maison de 1970 n'est pas concernée.

Qui paie le diagnostic électrique en location ?

C'est toujours le propriétaire bailleur. Le locataire n'a jamais à payer le DEO. Le coût est intégré aux frais de remise en location et n'est pas récupérable sur le loyer.

Quelle est la durée de validité d'un DEO ?

6 ans, en vente comme en location. Auparavant, la validité n'était que de 3 ans en location — la loi a aligné les deux régimes en 2018.

Une vente peut-elle être bloquée par un DEO défavorable ?

Non. Aucune obligation légale de mettre aux normes avant de vendre. Mais en pratique, un DEO défavorable entraîne une décote moyenne de 3 à 8 % du prix de vente, ou une renégociation par l'acheteur pour intégrer le coût des travaux.

EMS réalise-t-il le DEO ?

Non. Le DEO ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur immobilier certifié (Bureau Veritas, Dekra, Apave, Socotec…) — pas par un électricien. EMS intervient en revanche pour la mise aux normes après un DEO défavorable : tableau, différentiels 30 mA, prise de terre, salle d'eau, remplacement de matériels dégradés.

Combien coûte une remise aux normes après un DEO défavorable ?

De 500 à 1 000 € pour une mise aux normes légère (différentiel + 1 circuit), 1 200 à 2 200 € pour une intervention moyenne (tableau + 3-4 circuits), 2 500 à 4 500 € pour un tableau complet avec plusieurs circuits, jusqu'à 6 000 à 12 000 € pour reprendre toute l'installation d'une maison de 80 m².

Suis-je éligible à MaPrimeRénov' pour une remise aux normes électrique ?

La remise aux normes électrique seule n'est généralement pas éligible à MaPrimeRénov'. Elle le devient quand elle accompagne un projet plus large de rénovation énergétique (changement de chauffage, installation d'une pompe à chaleur, isolation). La TVA réduite à 10 % s'applique en revanche systématiquement aux logements de plus de 2 ans.